Купівля чи продаж квартири або будинку – це значно більше, ніж просто домовленість про вартість та передача ключів. За кожною угодою стоять юридичний статус об’єкта, підстави виникнення права власності, можливі обтяження, податкові наслідки та необхідність чітко організованої процедури. Як же убезпечити себе при придбанні нерухомості на вторинному ринку.
Для сторін договору важливо мати покроковий алгоритм і контрольні списки перевірок, розуміння, які саме документи та обставини варто перевірити і які «сигнали небезпеки» можуть свідчити про ризики. Мета цієї публікації – допомогти мінімізувати юридичні ризики: від попередніх перевірок до нотаріального посвідчення угоди, сплати податків і виконання дій після підписання договору. Як підготуватися до угоди з нерухомістю: покроковий гайд:
1. Підготовчий етап: перевірка документів.Без «чистоти» документів безпечна угода неможлива. Умовно перевірки можна розділити на три напрямки: право власності – об’єкт нерухомого майна – обтяження.
Перевірка власника (продавця):
-дізнайтеся прізвище, ім’я по батькові власника (це зазначено в паспорті та РНОКПП (для фізосіб) або про установчі документи та витяг з ЄДР (для юросіб);- якщо діє представник – переконайтеся у наявності нотаріально посвідченої довіреності чи рішення загальних зборів;- перевірте сімейний стан: якщо майно придбане у шлюбі, згода другого з подружжя є обов’язковою (ст. 65 СКУ);- зверніть увагу, чи немає серед співвласників, а також серед зареєстрованих осіб неповнолітніх чи недієздатних – тоді потрібен дозвіл органів опіки та піклування.
Перевірка об’єкта:
- вивчіть правовстановлюючі документи: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину тощо, та звірте дані з Державним реєстром речових прав, але право власності можуть підтверджувати і паперові носії;- перегляньте технічний паспорт (він повинен бути електронний): чи відповідає він фактичному плануванню, чи не було самовільних перепланувань, добудов, змін у вікнах чи входах;- поцікавтеся у ОСББ, керуючої компанії чи постачальників комунальних послуг про відсутність боргів, хоча за борги попереднього власника ви юридично не відповідаєте, але наявність таких боргів є фактом неприємним.
Перевірка обтяжень і спорів:
Хоча обтяження перевіряє нотаріус перед нотаріальним посвідченням договору, але все ж таки, якщо вони будуть наявні на момент нотаріального посвідчення, нотаріус відмовить в посвідченні договору. З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна отримати відповідні витяги та перевірити іпотеки, арешти, заборони, податкові застави, оренду (інші речові права). По адресі витяг має право отримати будь яка особа, по суб’єкту (власнику) витяг може отримати продавець;- перевірте в реєстрах боржників та виконавчих проваджень – чи немає відкритих справ щодо власника (доступ до цих реєстрів є відкритим, інформацію можна отримати безкоштовно); - у Єдиному держреєстрі судових рішень можна перевірити – чи не ведуться судові спори щодо майна (треба переглядати справи в суді на території якого знаходиться об’єкт нерухомого майна, а також за місцем реєстрації постійного місця проживання власника);Можна перевірити чи не зареєстроване постійне місце проживання будь-яких осіб в об’єкті нерухомого майна який відчужується, це підтверджує інформація про зареєстрованих осіб у квартирі/будинку. У місті Житомирі нотаріус перед посвідченням угоди робить електронний запит до Управління ведення реєстру територіальної громади, відповідь отримується теж в електронному форматі на протязі декількох діб.Далі буде про узгодження умов угоди, нотаріальне посвідчення.